今年以来，恒大频频曝出负面新闻，包括商票大面积违约、金融机构起诉、业主集体维权等等。

一个这几年风光无限，自身资产上万亿的超级地产集团一夜之间竟然出现摇摇欲坠的生存危机，说实话，这种情况是谁也没有想到的。

那么，恒大究竟做错了什么，让这个庞大的企业突然出现了巨大的生存危机？

一般来说，一个大型企业出现生存问题一定是重大决策出了问题，恒大也不例外。恒大的问题归根结底就是一个，决策者对房地产产业发展趋势出现重大误判！

蚂蚁出事之后，央媒有句名言流传甚广——没有马云的时代，只有时代的马云。

这句名言其实套用在房地产行业同样适用——没有地产的时代，只有时代的地产。

过去20年房地产高歌猛进是时代的产物，是中国城市化大规模跃进的副产品，当中国城市化进程明显放缓之后，属于房地产的黄金时代其实已经结束。

特别是从2016年开始，高层旗帜鲜明提出“房住不炒”之后，这也是房地产时代结束的一个再明显不过的信号。

但是恒大在2018年之后依然在疯狂拿地，甚至是加杠杆（负债）拿地——这就是投机性很强的决策，在恒大决策者看来（其实也是房地产行业头部企业共识），中国房地产虽然黄金时代结束了，理论上还应该有个白银时代。

在竞争加剧的白银时代，应该遵循强者恒强，弱者恒弱的规律。恒大拼命拿地做大规模，不正是让自己变成那个“强者恒强”的强者吗？

但是，谁也没想到，从2020年年底开始，国家对房地产的重拳打压来得这么猛！

2020年底，银保监会发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是从金融机构卡住房地产行业放水的额度。

接着，就是对房价涨幅较快的城市实施二手房指导价——这个指导价远远低于实际市场价，银行按照这个二手房指导价发放按揭贷款其实就是大幅度提高了买房的门槛。

这个二手房指导价政策堪称是给房地产销售降温的大杀器，这个政策实施之后，最火爆的深圳楼市二手房交易已经降了8成！

金融机构不贷款，终端销售迅速降温，这两项政策对于负债率很高的房地产企业堪称双鬼拍门，让恒大现金流立刻出现了重大问题。

以上就是对恒大出现生存型危机的过程梳理。

按道理，一般人写到这里就基本结束了，但是我们还打算挖一挖其中更深层次的逻辑。

2  决策者的误判

以恒大的层面，其人脉信息都远非一般大型企业能比的（今年大型庆祝活动还登上了天安门），那么，在这样的情况下，为什么恒大决策者还会对房地产产业趋势出现重大误判呢？

别急，我们先来看看另一个案例。

2021年5月15日，深圳第7次人大会议通过一项决议，撤销深圳市市长、监察委员会主任、副主任、中院院长、检察院检察长、教科文卫委员会主任、工信局局长、商务局局长、应急管理局局等等一大批干部的职务！

政府、司法系统以及大量部门一把手同时调整，这在深圳历史上是极为罕见的。

市场曾经一度传言，导致这场深圳行政系统大规模调整的事件是深房理事件。

2021年4月，有着145万粉丝的自媒体大V深房理被网民公开举报违规炒房，事件在舆论场发酵，一度成为火爆的话题。

（来源：雷达财经）

一个自媒体大V违规组织粉丝炒房，最后竟然导致整个深圳行政系统大调整是不是不可思议？

在深房理事件之前还发生了两件事情。

也就是说，深圳在坊间传言炒房客利用经营贷违规炒房之后的两次自查，最后都没有查出什么结果。

偏偏就在这个时候，深房理事件爆光了！

光是网民举报的深房理炒房的资金就远远超过之前深圳官方自查的结果！堪称光速打脸。

然而，仅仅因为深圳方面在楼市调控领域有失察的责任就能引发行政系统如此巨大的地震吗？

是不是感觉还是有点牵强啊。

太阳底下没有新鲜事，这里给大家回顾一段历史。

读史如观镜。

正常情况下一个深房理事件绝对没有如此大的能量让深圳行政系统大动荡。

但是深房理事件爆发恰恰在一个敏感的时刻——国家三令五申强调“房住不炒”，而深圳民间竟然顶风作案，从银行套取大量贷款去炒作楼市。而深圳方面几次自查也是“事出有因，查无实据”。

2020年11月，中央确定深圳作为社会主义先行示范区试点城市，结果几个月后，这个社会主义先行示范区竟然成为全国房价涨幅最高的城市！

深房理事件被捅出来，这本身就是地方政府在房市调控上巨大失职的表现——不跟着中央调控房市的节奏走，反而弄出一个反面典型，造成恶劣的社会影响！

这就太不讲政治了！

究其原因，还是我们有些地方官员（级别甚至不低）对房地产产业发展趋势出现重大误判！

现在我们回头来看恒大决策者对形势出现重大误判好像也不是那么离奇了。

那么，问题来了——

他们误判了什么？

为什么会误判？

3  房地产调控的历史

我们现在简单回顾一下房地产调控的历史。

第一次提出房地产调控是2010年，然后调控这个词就如同贴在房地产行业身上的标签一样如影随形。

然而效果却不太好——过去一般是用行政手段强行抑制需求，短期房价被暂时抑制之后，过不了几年总会再次报复性反弹，再次创出新的高度。

十余年如此反复多次之后，以至于全社会对房市已经形成一种信仰——房价是不可能跌的，短暂的震荡之后还会继续涨。这种信仰不仅是老百姓有，社会资本有，连体制内官员也有。

正是这种全民共识让资金如同潮水一样持续流入房地产，房地产虹吸了大量社会资金之后推动房价继续上涨，形成一个牢不可破的循环。

最想打破这个循环的是中央政府，毕竟大家都去炒房炒地皮，谁来发展实体经济？

但是要打压房地产又颇有点投鼠忌器的感觉。

按照野村证券等机构测算，房地产在中国经济中占比很高，直接对GDP贡献是12.3%，加上上下游产业的综合贡献是16.4%。中国政府财政收入有44%来源于房地产与土地相关领域。

简单的说，假如全国人民创造100元财富，其中有16.4元是房地产贡献的，假如政府财政收入100元，其中竟然有44元是房地产贡献的。

所以，去房地产是不可能的！过去不可能，现在不可能，将来……也不可能！

没有哪个国家哪个政府能承受经济规模打84折，财政收入打56折的后果。

所以，过去房地产调控不过是防止房价涨幅太快的一种调节，说白一点就是对房价公众预期的一种纠偏——房价是不会永远涨的！

但是过去调控结果却事与愿违，反倒是强化了民众房价永远涨的预期。

2016年国家第一次提出“房住不炒”，这是明显准备升级房地产调控的信号，但是当时中国经济恰恰处于“L”型的下行趋势，我们GDP增长率从过去的8%以上已经跌到6%+左右，已经没有对房地产实施严厉政策的空间。

所以，房住不炒提出之后也是雷声大雨点小，只是对房价涨幅比较大的地区加码了行政管控手段，这些手段与过去一样让房价短暂压抑之后在2018年迎来一波快速上涨。

2020年因为疫情的冲击，我国被迫加大货币投放力度来刺激经济，当年年底在宽松货币刺激下，房价再次出现较大幅度上涨。

到了2020年底，宏观经济形势出现两个重大变化。

一个是我国杠杆率已经飙升到非常危险的地步。

当时我国杠杆率超过270%，非金融企业杠杆率是160%，政府杠杆率超过40%，居民杠杆率超过70%。

国际公认宏观杠杆率超过250%就是比较危险的指标，而我们比这个危险的红线还足足超过20%。

而杠杆率飙升房地产绝对是主要“贡献者”——

因为不仅房地产自带杠杆属性，居民买房就是加杠杆，而且房市火爆必然带来土地市场红火，地方政府一旦拥有大量卖地收入，总会有一种冲动去加杠杆大拆大建。

也就是说，房地产已经到了不得不出重拳遏制的地步了。

另一个是2021年我国经济增长预期很高。

因为中国在新冠疫情冲击下出色的表现，让我们获得一波可观的疫情红利，2021年国际货币基金组织与世界银行预测中国经济增长将达到9%左右，而国内机构更为乐观，普遍预测中国经济增长将达到10%以上。

换句话说，2021年我们获得一个难得的对房地产进行严厉调控的窗口期。

所以，当年初管理层将今年经济增长定位为6%以上时，所有人都大跌眼镜，这种在经济增长主动踩刹车的动作引发外界很多猜测——

大家都认为国家会收紧货币去杠杆，现在来看，这个主动踩刹车就是提前预留空间——一旦房市出现不可控的波动，就要在房地产推动最严厉的去金融化政策！

注意，这个提前预留不是从一开始就准备这么干（毕竟在房地产行业推动严厉去金融化经济代价太大），而是管理层根据房地产市场情况发展而针对性制定政策。

然后，因为市场对房价“永远涨”的信仰一步步逼迫调控政策层层加码。

2020年6月，疫情结束之后房地产市场就迎来报复性反弹，然后国家就为大型房地产开发商设置了三道红线——这是从供给端开始降杠杆；

2020年秋冬季，房地产火爆势头不减，12月30日银保监会发布商业银行房地产贷款集中度管理规定，这是从金融机构卡住往房地产行业放水的额度；

（来源：金融界）

2021年上半年，全国土地拍卖市场异常火爆，在土地拍卖价格屡创新高带动下，全国各地房价再次大幅度上涨，其中深圳房价更是一马当先充当了全国楼市的领头羊。

2021年2月8日，深圳率先发布了《关于建立二手房成交参考价格发布机制的通知》，对深圳市3595个小区建立成交参考价格，本来这是一个对楼市降温的大杀器，但是因为执行力度问题（参考3—4月深圳自查违规经营贷结果），依然没有让火爆的深圳楼市降温。

4月，深房理事件爆发，5月深圳行政系统大调整。这个标杆性事件让地方政府终于了解了中央控制房价的决心，然后深圳迅速加大了二手房指导价机制的执行力度——

这是第一次在需求端强行去杠杆，深圳二手房交易迅速降温，然后二手房指导价迅速扩展到房价涨幅较大的13个城市，全国房市交易也急转直下！

从这个过程可以看出，不管是恒大还是某些地方官员之所以对房地产形势出现重大误判，不是他们消息渠道闭塞，也不是对国家调控房地产的决心有误判。

而是他们有侥幸心理，坚定认为国家调控房地产只是扭转公众对房价上涨的预期，不会对房地产实施过于严厉的遏制手段。

但是，却没料到从2020年下半年到今年上半年房市持续火爆以及房价大幅度上涨逼着国家层层加码房地产调控政策，最后在房地产行业彻底去金融化！

所谓矫枉必须过正。

现在房地产行业已经到了不实施去金融化就不足以扭转公众预期的地步。

恒大决策者恰恰就是对“矫枉必须过正”的前景出现重大误判。

4  侥幸投机栽跟头

熟悉我的读者都应该知道，最近两年我是看空房地产的。但是，去年年底到今年年初房价短暂的大幅度上涨却让我有点打脸的感觉。

今年4月，在一次饭局上聊到房地产，就有一个朋友对我提出一个尖锐的拷问：

“你不是看空房地产吗？为什么今年全国各地土地交易市场如此火爆？各路资本纷纷砸下重金去抢地块？土地溢价屡屡创出新高？”

这番拷问让我无言以对——不是我对房地产的看法出现变化，而是强大的资本用真金白银投票表达对未来房市看好，让我觉得用言辞来反驳多少有点苍白。

正是因为土地交易市场的火爆，民间投资房产的热情再次被点燃，我身边就有很多人在那段时间拼命筹集资金去投资楼市，甚至有人加很高的杠杆。

几个月后这种澎湃的热情戛然而止。

房地产去金融化其实就是修改了房地产基本的产业逻辑——去掉了杠杆属性（金融属性）的房地产不过是一堆砖头水泥组合的重资产产业而已！

恒大突然曝出生存危机如同给所有投机楼市的资本兜头淋下一桶冰水，上半年高价拿下的土地现在变成了烫手山芋，而那些加杠杆投资房产的人们更是惶惶不可终日。

恒大是第一个曝出生存危机的房地产开发商，但是绝不会是唯一一个！不出意外，在下半年将有更多的开发商以及更多的炒房客曝出生存危机。

国家这一次下了最大的决心也要扭转全社会对房价永远涨的预期。

当然，从5月开始房地产强力去金融化相当于给这个行业踩了急刹车，经济代价也很大。

从5月到8月，在上游工业产品出厂价格节节攀升的情况下，我们下游消费者产品价格却在节节下跌。

从5月到8月，我们PPI指数是9.0、8.8、9.0、9.5，而CPI指数则是1.3、1.1、1.0、0.8。

PPI指数与CPI指数严重背离，宏观经济已经出现明显的通缩特征。

导致PPI指数与CPI指数严重背离的原因很多——

比如我们居民负债率太高，比如经济复苏基础还不牢固，但是有一个原因不可忽视，因为房地产直接关联一百多个行业，对国民经济影响太大，这个行业突然踩急刹车，不可避免对经济会有较大的负面影响。

说白一点，这是资本不讲政治强行炒作房市惹的祸。

其实，我们回头来看，国家对于房地产产业的态度几年前就是明牌，这个牌面资本清楚，大部分老百姓也很清楚。

过去国家没有对房地产下重手有复杂的原因——但是这绝不代表国家永远都不会对房地产下重手。

我们有些企业（资本）总觉得自己与众不同，虽然对宏观政策以及房地产产业政策非常了解，但是总有侥幸心理，认为自己可以成为超越常人的例外。

抱着这种侥幸投机心理早晚是会栽大跟头的——不管是普通投资者，还是资产上万亿的恒大，概莫例外。